Kommentaarid Kinnisvaramull – valitsussektori aastate pikkuse lobitöö vili (2) kohta http://www.vabalog.ee/2008/10/17/kinnisvaramull-valitsussektori-aastate-pikkuse-lobitoo-vili-2/ Vabadusest majanduses, poliitikas, maailmas ja isegi Eesti Vabariigis läbi diskussiooni ja mõttearenduse, paljastades silmakirjalikkust ja topeltmoraali Sat, 11 Feb 2012 15:05:27 +0000 hourly 1 http://wordpress.org/?v=3.2.1 Kirjutas Jüri Saar http://www.vabalog.ee/2008/10/17/kinnisvaramull-valitsussektori-aastate-pikkuse-lobitoo-vili-2/comment-page-1/#comment-1504 Jüri Saar Tue, 28 Oct 2008 13:14:20 +0000 http://www.vabalog.ee/?p=784#comment-1504 Jah, Federal Housing Policy on tõesti aastakümneid vana, kuid samas mitte sellisel kujul kui praegu. Fannie sai omal ajal (1938) loodud selleks, et täiesti tradidtsioonilisi (20% sissemakse 30-aastasele lepingule) laene tagada, mida pangad ei saanud enam kasumlikult teha. Kuna deposiidid on valdavalt lühemale perioodile kui 30 aastat, siis ei olnud pankadel pärast 1930ndate algust võimalik isegi täiesti usaldusväärsetele inimestele, kes suutsid makseid teha, taolisi laene väljastada. Olukord oli suht stabiilne kuni 1980ndate lõpu ja 1990ndate alguseni kui valitsussektori surve väljastada hüpoteeklaene ka potentsiaalselt maksevõimetutele inimestele muutus sisuliselt kohustuseks pärast "savings and loans" kriisi. See lükkas käima finantinnovatsiooni laine, mille kõige tuntumaks tulemuseks on "subprime" laenud, mis loodi erasektori poolt kõigis tema variatsioonides. See võimaldas headel aegadel kui kinnisvarahinnad ainult tõusid neid edukalt ja kasumlikult müüa, mis oma korda sundis poliitikuid Fannie ja Freddie juhtkond samale turule sisenema ettekäändega, et just need kaks organisatsiooni peaksidki vaesemate inimeste eluaseme küsimustega tegelema. Küsimus ei olnudki niivõrd intressipuhkuses kui tagasihoidlikus meelitusintressis, mis soodustas spekuleerimist tõusvate hindadega kinnisvaraturul. Kindlasti keerati vint üle ka laenamise soodustamisel, kuid seda eelkõige läbi varjatud avaliku sektori tagatise, mis oli nii Fanniel kui Freddiel. Sellest on samuti juttu olnud, et viimastel aastatel oli laenajate tagatausta kontroll ja igasugune krediidiajaloo kontrolli sama hästi kui unustatud. Osad petsid otse ja nahhaalselt, teised lihtsalt jätsid mõned "mitte olulised" seigad mainimata. Jah, Federal Housing Policy on tõesti aastakümneid vana, kuid samas mitte sellisel kujul kui praegu.

Fannie sai omal ajal (1938) loodud selleks, et täiesti tradidtsioonilisi (20% sissemakse 30-aastasele lepingule) laene tagada, mida pangad ei saanud enam kasumlikult teha. Kuna deposiidid on valdavalt lühemale perioodile kui 30 aastat, siis ei olnud pankadel pärast 1930ndate algust võimalik isegi täiesti usaldusväärsetele inimestele, kes suutsid makseid teha, taolisi laene väljastada.

Olukord oli suht stabiilne kuni 1980ndate lõpu ja 1990ndate alguseni kui valitsussektori surve väljastada hüpoteeklaene ka potentsiaalselt maksevõimetutele inimestele muutus sisuliselt kohustuseks pärast “savings and loans” kriisi. See lükkas käima finantinnovatsiooni laine, mille kõige tuntumaks tulemuseks on “subprime” laenud, mis loodi erasektori poolt kõigis tema variatsioonides. See võimaldas headel aegadel kui kinnisvarahinnad ainult tõusid neid edukalt ja kasumlikult müüa, mis oma korda sundis poliitikuid Fannie ja Freddie juhtkond samale turule sisenema ettekäändega, et just need kaks organisatsiooni peaksidki vaesemate inimeste eluaseme küsimustega tegelema.

Küsimus ei olnudki niivõrd intressipuhkuses kui tagasihoidlikus meelitusintressis, mis soodustas spekuleerimist tõusvate hindadega kinnisvaraturul. Kindlasti keerati vint üle ka laenamise soodustamisel, kuid seda eelkõige läbi varjatud avaliku sektori tagatise, mis oli nii Fanniel kui Freddiel.

Sellest on samuti juttu olnud, et viimastel aastatel oli laenajate tagatausta kontroll ja igasugune krediidiajaloo kontrolli sama hästi kui unustatud. Osad petsid otse ja nahhaalselt, teised lihtsalt jätsid mõned “mitte olulised” seigad mainimata.

]]> Kirjutas araterl http://www.vabalog.ee/2008/10/17/kinnisvaramull-valitsussektori-aastate-pikkuse-lobitoo-vili-2/comment-page-1/#comment-1503 araterl Tue, 28 Oct 2008 06:50:32 +0000 http://www.vabalog.ee/?p=784#comment-1503 Selle osa puhul on minu jaoks kõige suurem küsimus, et federal housing policy on ca 70 aastat vana ja pauk käis alles praegu? Kuidagi ebaloogiline. Seda ebaloogilisust vähendab see, et secondary mortgagete peale tekkis CDO-de vahukiht aga ikka ei tundu kuidagi usutav. Ehk siis mida erilist toimus viimaste aastate jooksul, et pauk käis just praegu? Kas laenamise soodustamsel keerati vint üle ja/või kasutati meetodeid, mis viisid pauguni. Ei taha uskuda, et intressipuhkus kui soodusmeetod leiutati alles viimasel kümnendil. Tõsi, graafikud näitavad, et sub-prime adjustable mortgages on tõsiselt tõusnud. Spekulatsiooniteooria kohta võiks öelda, et kui kinnisvarahinnad tõusevad kordi kiiremini (nt 20%) kui on intressimäär (nt 4%), siis ma ei näe erilist stiimulit just selle intressiosa motiivil spekuleerimiseks. Ei tasu ka ära unustada, et aasta aega hiljem kui müüakse oma 20% kallimat kinnisvara on ka ostetav alternatiivne kinnisvara 20% kallim seega spekulatsioonivaru on ehk ainult selle nö 4% võidetud soodusintressi näol. Samas on uskumatu, et regulatsioonid ei takistanud samal isikul järjepanu ainult intressipuhkusest elada. Üks, mis on kindel, et USA-s federal housing policy ei kao kuhugi. FM ja FM kinnimaksmisega maksti kinni oma lollus aga selline poliitika on niivõrd juurdunud, et ehk veel suurema kontrolli all see asi jätkub. Ma ei ürita Sinu välja toodud loogikaga rinda pista. Üldjoontes jagan Su selgitust, ainult, et pagana palju küsimusi tekib, millel ei ole ühest selgitust. Selle osa puhul on minu jaoks kõige suurem küsimus, et federal housing policy on ca 70 aastat vana ja pauk käis alles praegu? Kuidagi ebaloogiline. Seda ebaloogilisust vähendab see, et secondary mortgagete peale tekkis CDO-de vahukiht aga ikka ei tundu kuidagi usutav. Ehk siis mida erilist toimus viimaste aastate jooksul, et pauk käis just praegu? Kas laenamise soodustamsel keerati vint üle ja/või kasutati meetodeid, mis viisid pauguni. Ei taha uskuda, et intressipuhkus kui soodusmeetod leiutati alles viimasel kümnendil. Tõsi, graafikud näitavad, et sub-prime adjustable mortgages on tõsiselt tõusnud.

Spekulatsiooniteooria kohta võiks öelda, et kui kinnisvarahinnad tõusevad kordi kiiremini (nt 20%) kui on intressimäär (nt 4%), siis ma ei näe erilist stiimulit just selle intressiosa motiivil spekuleerimiseks. Ei tasu ka ära unustada, et aasta aega hiljem kui müüakse oma 20% kallimat kinnisvara on ka ostetav alternatiivne kinnisvara 20% kallim seega spekulatsioonivaru on ehk ainult selle nö 4% võidetud soodusintressi näol. Samas on uskumatu, et regulatsioonid ei takistanud samal isikul järjepanu ainult intressipuhkusest elada.

Üks, mis on kindel, et USA-s federal housing policy ei kao kuhugi. FM ja FM kinnimaksmisega maksti kinni oma lollus aga selline poliitika on niivõrd juurdunud, et ehk veel suurema kontrolli all see asi jätkub.

Ma ei ürita Sinu välja toodud loogikaga rinda pista. Üldjoontes jagan Su selgitust, ainult, et pagana palju küsimusi tekib, millel ei ole ühest selgitust.

]]>