VABALOG

Kinnisvaramull – valitsussektori aastate pikkuse lobitöö vili (2)

Kinnisvaramull kui poliitilise surve ja valitsussektori aktiivse sekkumises tulemus

Praeguse finantskriisi puhkemise põhjuste mõistmiseks peab kõigepealt mõistma kinnisvaramulli olemust ja selle allikaid, mis ulatuvad eelkõige valitsussektorisse, kus poliitikud on enda jätkuva populaarsuse nimelt agressiivselt ülistanud iga inimese õigust kodule. Kusjuures mitte korteri vaid eelkõige maja näol. Stan Liebowitz on ära teinud tänuväärse töö ja dokumenteerinud uurimuses Anatomy of a Train Wreck: Causes of the Mortage Meltdown (PDF), kuidas Suure Depressiooni aegsetest ajutisest lahendusest kasvas välja siiani olulist rolli mänginud organisatsioon:

To help alleviate such problems, in 1934 the federal government created the Federal Housing Administration (FHA), which guaranteed mortgages against default, thus removing the risk from the bank. This was the first major intrusion in the mortgage market. In 1938 Fannie Mae was created to purchase FHA mortgages. Its purpose was later widened, and it now purchases and repackages a large share of all private mortgages in the country. In more recent decades, FHA mortgages have generally been used by lower-income home buyers since income and mortgage-size limitations have been built into the program. 

Suurest Depressioonist alguse saanud poliitika kogus aga hoogu. 1970ndatel tekkisid kahtlused sellest, et madalama sissetulekuga ja etnilistesse vähemustesse kuuluvaid inimesi (need kategooriad kippusid kattuma) diskrimineeritakse kui neil ei võimaldata hüpoteegi abil eramut soetada. Valitsus otsustas “probleemi” seadusandlikult lahendada Community Reinvestment Act (CRA) nimelise  aktiga, mis kohustas pankasid hüpoteeke väljastama mitte ainult jõukamatele äärelinlastele vaid ka madalama sissetulekuga vähemuste esindajatele.

Hüpoteekide väljastajatel oli juba varasemast kohustus aru anda, kellele hüpoteeke väljastatakse ja kellele mitte, seega oli nüüd võimalik teostada järelevalvet mingis kindlas piirkonnas väljastatavate hüpoteekide üle, et tagada CRA’st kinni pidamine. 1990ndate alguses otsustati hüpoteekide sõlmimisest keeldumist analüüsida mitte ainult piirkondade järgi, kuhu laenud läksid vaid ka rassi alusel. Etnilised vähemused on enamasti madalama sissetulekuga, kuid jättes selle väikese detaili kõrvale, võib teha lohaka üldistuse, et osadele inimestele ei väljastata laene nende nahavärvi tõttu. 

Kahjuks tegi aga just sellise järelduse väikese tõukega ühelt lohakalt uurimuselt enamus meediast, mis andis hoogu ainult juurde osa poliitikute üleskutsele hüpoteekide sõlmimise tingimusi varasemast lõdvemaks lasta. Poliitilisele survele alistusid kõige lihtsamalt loomulikult valitsuse poolt tagatud tagatud finantsteenuste osutajad, kelle peamiseks eesmärgiks oli soodsa intressiga laenude tagamine teatud laenajate gruppidele. Lisaks juba eelnevalt mainitud Fannie Mae’le kuulus siia ka 1960ndate lõpus loodud Freddi Mac. 

New York Times’is on Charles Duhigg’ilt ilmunud pikemad artiklid nii Freddie kui Fannie käekäigust viimaste aastate jooksul. Mõlemad artiklid käsitlevad Freddie ja Fannie juhtkonna tegevust viimaste aastate jooksul nagu ka poliitilist survet, mis mõlemal organisatsioonil oli soodsate laenude väljastamiseks. Freddie Mac’ist kirjutab Duhigg:

Indeed, executives of both companies maintain that one of the reasons the firms hold so many bad loans is that Congress has leaned on them for years to buy mortgages from low-income borrowers to encourage affordable housing. In 2004, Freddie Mac warned regulators that affordable housing goals could force the company to buy riskier loans.
.   .   . 
The companies were constantly under pressure to buy riskier mortgages. Once, a high-ranking Democrat telephoned executives and screamed at them to purchase more loans from low-income borrowers, according to a Congressional source. Shareholders attacked the executives for missing profitable opportunities by being too cautious.

Mr. Syron (Freddie) and Mr. Mudd (Fannie) eventually yielded to those pressures, effectively wagering that if things got too bad, the government would bail them out.

Ja Fannie Mae’st umbes kuu hiljem kirjutas Duhigg:
By the time Mr. Mudd became Fannie’s chief executive in 2004, his company was under siege. Competitors were snatching lucrative parts of its business. Congress was demanding that Mr. Mudd help steer more loans to low-income borrowers. Lenders were threatening to sell directly to Wall Street unless Fannie bought a bigger chunk of their riskiest loans.
So Mr. Mudd made a fateful choice. Disregarding warnings from his managers that lenders were making too many loans that would never be repaid, he steered Fannie into more treacherous corners of the mortgage market, according to executives.
.   .   .
Whenever competitors asked Congress to rein in the company, lawmakers were besieged with letters and phone calls from angry constituents, some orchestrated by Fannie itself. One automated phone call warned voters: “Your congressman is trying to make mortgages more expensive. Ask him why he opposes the American dream of home ownership.”
.   .   .
Lawmakers, particularly Democrats, leaned on Fannie and Freddie to buy and hold those troubled debts, hoping that removing them from the system would help the economy recover. The companies, eager to regain market share and buy what they thought were undervalued loans, rushed to comply.
 
The White House also pitched in. James B. Lockhart, the chief regulator of Fannie and Freddie, adjusted the companies’ lending standards so they could purchase as much as $40 billion in new subprime loans. Some in Congress praised the move.
 
“I’m not worried about Fannie and Freddie’s health, I’m worried that they won’t do enough to help out the economy,” the chairman of the House Financial Services Committee, Barney Frank, Democrat of Massachusetts, said at the time. “That’s why I’ve supported them all these years — so that they can help at a time like this.”
Taoline näiliselt piiratud poliitiline surve avaldab aga üpris laiaulatuslikku mõju, kui sisuliselt valitsuse poolt garanteeritud laenaja siseneb turule paisates odava intressiga laene ja seda lepingutingimustega, mis vaid kümmekond aastat tagasi oleks olnud mõeldamatud. Nagu kirjutab Liebowitz enda uurimuses:
What you will not find, if you read the housing literature from 1990 until 2006, is any fear that perhaps these weaker lending standards that every government agency involved with housing tried to advance, that congress tried to advance, that the presidency tried to advance, that the GSEs tried to advanceand with which the penitent banks initially went along and eventually enthusiastically supported—might lead to high defaults, particularly if housing prices should stop rising. 
Leibowitz peatub pikemalt lepingutingimuste detailidel, toob välja millised olid regulatiivsete ettekirjutuste tagajärjed ja milliste kahtlaste meetoditega teeseldi, et tagasihoidliku sissetulekuga inimesed on üldse suutelised hüpoteeklaenu teenindama. Ta juhib tähelepanu ka sellele, millist rolli mängisid reitinguagentuurid, kes läksid üldise optimismi ja finantsinnovatsiooni lainega kaasa, toetudes kahtlase väärtusega laenude teenindamise viimaste aastate statistikale, mis kahjuks ei kajastanud rämpslaenude (subprime loans) teenindamise suutlikkust pikemas perspektiivis. Vähemnõudlikud lepingutingimused ei piirdunud aga ainult rämpslaenudega:
Although the original mortgage innovations were rationalized for low- and middle-income buyers, once this sloppy thinking had taken hold it is naive to believe that this decade-long attack on traditional underwriting standards would not also lead to more relaxed standards for higher-income borrowers as well. When everyone cheers for relaxed underwriting standards, the relaxation is not likely to be kept in narrow confines. 
Just sellele tähelepanekule toetudes hakkas Leibowitz uurima rämpslaenude rolli praeguse kriisi liikumapaneva jõuna. Ta jõudis üpris kiiresti järelduseni, et kui kinnisvara hinnad enam ei tõusnud oli laenude teenindamine problemaatiline mitte ainult rämpslaenude vaid ka traditsioonilisemate laenude puhul. Eraldi huvitav on aga meelitusintressiga laenude (esimesed paar aastat ülisoodne laenuprotsent, mis enamasti tõuseb) roll, mida väljastati nii tavalistele kui rämpslaenudele. Probleemid nende laenude teenindamisega kasvasid aga väga järsult, kui kinnisvara hinnad enam ei tõusnud nagu võib näha jooniselt:
 
Leibowitzil on päris huvitav teooria sellest, miks meelitusintressiga fikseerimata laenude puhul tekkisid kinnisvarahindade tõusu peatumisel ja hilisemal langemisel probleemid.
 
Nimelt oli tegu paljuski spekulatiivsete ostudega kahe grupi poolt. Ühed ostsid maja lühiajaliselt, et seda mõned aastad endal hoida (parimal juhul korrastada ja remontida) ja siis edasi müüa enne, kui meelitusintress asendub märksa soolasemaga. Teised kasutasid aga enda kinnisvara väärtuse kasvu sularahaautomaadina võttes pidevalt hindade tõusuga saadud kasumi välja ja üritasid sageli kolida järjest suurematesse kodudesse, et saada veelgi suurema hinnatõusu osalisteks. Harv polnud ka juhus, kus soetati teine maja välja rentimiseks, kuni oodati kinnisvara väärtuse kasvu.
 
USA kinnisvaramaaklerite ühingu hinnangul ulatus taoliste spekulatiivsete tehingute hulk viimastel aastatel kuni veerandini kõigist tehingutest, mis tähendab, et isegi kui üpris väikesel osal spekulantidest tekib laenude teenindamisega probleem võib see selgitada valdavat osa probleemsete laenude kiirest kasvust:
These housing speculators did not much care about the terms of their mortgages because they didn’t expect to be making payments for very long. But it is clear why they would prefer adjustable-rate mortgages. The hypothesis is also consistent with speculators often lying about their income on their loan applications and taking out teaser rates so they would qualify for larger loans, so they could make a bigger bet on housing. Under this hypothesis borrowers are adults, not witless pawns. When the housing bubble stopped growing, according to this hypothesis, these speculators turned and ran. The investors who lent money to these speculators are left holding the mortgage-debt bag. The size of the mortgage-debt bag was so massive that fear of being left holding it brought the financial system to its knees. 
Muide, Leibowitz ei näe spekuleerimises midagi halba ja ma jagan seda seisukohta. Inimesed kasutasid lihtsalt ära tekkinud võimalust, mida ilma valitsussektori sekkumiseta poleks tõenäoliselt üldse tekkinudki. Mõned ausamate võtetega, teised pettusega, mis oli võimalik just tänu soodsatele lepingutingimustele ja odavale rahale Aasia rahale.   

Juttu on olnud sellest, kust odav raha üldse tuli ja millist rolli mängis kinnisvaraturul valitsussektor, kuid see pole kaugeltki kõik. Järgnevates postitustes üritan avada väärtpaberistamise tagatausta koos seotud probleemidega ja peatuda pikemalt reitingu-agentuuride rollil ja ajenditel väljastada soodsaid reitinguid. Lõpetuseks heidaks aga kriitilise pilgu finantsinnovatsiooni olemusele ja avaliku sektori suutlikkusele ülikeeruliseks arenenud globaalset rahandussüsteemi reguleerida. 


Categorised as: ...


2 Comments

  1. araterl ütleb:

    Selle osa puhul on minu jaoks kõige suurem küsimus, et federal housing policy on ca 70 aastat vana ja pauk käis alles praegu? Kuidagi ebaloogiline. Seda ebaloogilisust vähendab see, et secondary mortgagete peale tekkis CDO-de vahukiht aga ikka ei tundu kuidagi usutav. Ehk siis mida erilist toimus viimaste aastate jooksul, et pauk käis just praegu? Kas laenamise soodustamsel keerati vint üle ja/või kasutati meetodeid, mis viisid pauguni. Ei taha uskuda, et intressipuhkus kui soodusmeetod leiutati alles viimasel kümnendil. Tõsi, graafikud näitavad, et sub-prime adjustable mortgages on tõsiselt tõusnud.

    Spekulatsiooniteooria kohta võiks öelda, et kui kinnisvarahinnad tõusevad kordi kiiremini (nt 20%) kui on intressimäär (nt 4%), siis ma ei näe erilist stiimulit just selle intressiosa motiivil spekuleerimiseks. Ei tasu ka ära unustada, et aasta aega hiljem kui müüakse oma 20% kallimat kinnisvara on ka ostetav alternatiivne kinnisvara 20% kallim seega spekulatsioonivaru on ehk ainult selle nö 4% võidetud soodusintressi näol. Samas on uskumatu, et regulatsioonid ei takistanud samal isikul järjepanu ainult intressipuhkusest elada.

    Üks, mis on kindel, et USA-s federal housing policy ei kao kuhugi. FM ja FM kinnimaksmisega maksti kinni oma lollus aga selline poliitika on niivõrd juurdunud, et ehk veel suurema kontrolli all see asi jätkub.

    Ma ei ürita Sinu välja toodud loogikaga rinda pista. Üldjoontes jagan Su selgitust, ainult, et pagana palju küsimusi tekib, millel ei ole ühest selgitust.

  2. Jüri Saar ütleb:

    Jah, Federal Housing Policy on tõesti aastakümneid vana, kuid samas mitte sellisel kujul kui praegu.

    Fannie sai omal ajal (1938) loodud selleks, et täiesti tradidtsioonilisi (20% sissemakse 30-aastasele lepingule) laene tagada, mida pangad ei saanud enam kasumlikult teha. Kuna deposiidid on valdavalt lühemale perioodile kui 30 aastat, siis ei olnud pankadel pärast 1930ndate algust võimalik isegi täiesti usaldusväärsetele inimestele, kes suutsid makseid teha, taolisi laene väljastada.

    Olukord oli suht stabiilne kuni 1980ndate lõpu ja 1990ndate alguseni kui valitsussektori surve väljastada hüpoteeklaene ka potentsiaalselt maksevõimetutele inimestele muutus sisuliselt kohustuseks pärast “savings and loans” kriisi. See lükkas käima finantinnovatsiooni laine, mille kõige tuntumaks tulemuseks on “subprime” laenud, mis loodi erasektori poolt kõigis tema variatsioonides. See võimaldas headel aegadel kui kinnisvarahinnad ainult tõusid neid edukalt ja kasumlikult müüa, mis oma korda sundis poliitikuid Fannie ja Freddie juhtkond samale turule sisenema ettekäändega, et just need kaks organisatsiooni peaksidki vaesemate inimeste eluaseme küsimustega tegelema.

    Küsimus ei olnudki niivõrd intressipuhkuses kui tagasihoidlikus meelitusintressis, mis soodustas spekuleerimist tõusvate hindadega kinnisvaraturul. Kindlasti keerati vint üle ka laenamise soodustamisel, kuid seda eelkõige läbi varjatud avaliku sektori tagatise, mis oli nii Fanniel kui Freddiel.

    Sellest on samuti juttu olnud, et viimastel aastatel oli laenajate tagatausta kontroll ja igasugune krediidiajaloo kontrolli sama hästi kui unustatud. Osad petsid otse ja nahhaalselt, teised lihtsalt jätsid mõned “mitte olulised” seigad mainimata.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga