VABALOG

Linnahallist, Viru Pojast ja EKA uuest hoonest

Aasta algus on olnud uudisterohke erinevat linnaruumi planeeringut kajastavates küsimustes, mis praegusel hetkel seisnevad eelkõige erinevate hoonete saatuses. Kuna mind need küsimused huvitavad, siis ehk pakub ka Vabalogi lugejatel huvi, kus ühe või teise projektiga ollakse ning mis kontekstis neid vaadata tasub.

Linnahalliga investoreid kosimas

Juba pikemat aega on linnavalitsus kõiki linnahalli saatuse vastu huvi tundvaid inimesi lõbustanud enda järjest vähem ja vähem tõsiselt võetavate lubaduste ning avaldustega. Ma ei ole sellest saladust teinud, et mingit erilist sümpaatiat mul linnahalli vastu ei ole ning selle lahmaka säilitamise küsimust ei ole võimalik lahti haakida säilitamise maksumusest nagu ka sellest, kuidas finantseeritakse halduskulusid, mis on juba aastaid ületanud igasuguse tulu, mida hoone majandamisega on võimalik teenida. Keeruline on ka mõista, kust tulevad miljonid eurod ja kuidas neid investeeringuid õigustatakse, mis tuleks linnahalli investeerida, et hoone säiliks enam-vähem sellisena nagu seda soovib linnavalitsus.

Igal juhul tundusid abilinnapea Taavi Aasa lubadused välisinvestoritega lepingu sõlmimisest augustiks vähe usutavad. Ilmselt ei üllatanud eriti kedagi, et mingit lepingut ei sõlmitud. Järgmise eesmärgina kuulutati välja detsembri keskpaik ja seda juba Edgar Savisaare poolt. Mida aga ei ole on leping. Eelmisel nädalal selgus, et investorid eriti ei kiirusta ning kõik ootavad põnevusega, mis järgmiseks juhtub. Kui investorid suudavad piisavalt kaua venitada, siis lõpuks on neil võimalus öelda, et kahjuks pole hoone adekvaatses seisukorras ning see tuleb kas lammutada või linnal finantseerida selle säilitamist. Igal juhul on Vabalogis linnahalli päästvatest investoritest olnud põhjust kirjutada kaks aastat ja tundub, et teema pole ennast veel kaugeltki ammendanud.

Viru Pojaga halduskohtus

Teine huvitav kaasus käsitleb aga hoonet, mis jäi ehitamata. Tegu on loomulikult Viru hotelli laiendusega, mida tuntakse kõige paremini Viru Pojana. Kunagi detailplaneeringuga kehtestatud hoonestusõiguse alusel hakkasid omanikud plaane tegema ja asusid juba ehitust ette valmistama kui linnavalitsus teatas, et detailplaneeringut on muudetud ja seda, mida varem tohtis, enam ei tohi. Ilmselt ei tulnud kellelegi erilise üllatusena, et omanikud taolise otsuse kohtus vaidlustasid. Mõnevõrra üllatav oli aga nende otsus kohtu poole pöörduda kahjunõudega, mis ulatus 162 miljoni kroonini ning sisaldas lisaks tehtud kulutustele ka saamata jäänud tulu. Jaanuari esimesel nädalal tegi Tallinna halduskohus otsuse, mille kohaselt saamata jäänud tulu enam päevakorras ei ole:

Halduskohus otsustas täna teha täiendava otsus eelmise aasta 23. detsembri vaheotsusele, millega kohus ei rahuldanud AS Viru Hotell ligi 162 miljoni Eesti krooni ehk natuke rohkem kui miljoni euro suurust kahjunõuet Tallinna linna vastu. Tänases otsuses tunnustab kohus vajadust edasist menetlust jätkata vaid otsese varalise kahju nõudes summas umbes 6,7 miljonit krooni. Seega on vaidlus 162 miljoni krooni üle lahendatud Tallinna kasuks ning vaidlus jätkub märksa väiksema summa osas.

Mõistagi pole lugu veel kaugeltki lõppenud ning Tallinna halduskohtus otsusesse süvenemata pole mingit põhjust arvata, et seda ei ole võimalik kõrgema instantsi kohtutes vaidlustada. Samas ei näe ma erilist võimalust, kuidas linnavalitsusel õnnestuks pääseda Viru Poja arendajate poolt tehtud otsestest kulutustest, millele lisanduvad ka kohtukulud. Ilmselt jagub ka Viru Pojaga seotud uudiseid veel pikemaks ajaks.

EKA uue hoonega lõhkise küna ees

Keeruline on leida kedagi, kes uudiseid jälgib ent pole tänaseks kursis Eesti Kunstiakadeemia uue hoone saagaga, mis võttis eelmisel nädalal mõneti ootamata pöörde kui SA Archimedes teatas, et nende hinnangul ei hakata hoonet veel niipea ehitama. Sihtasutus pidas ebatõenäoliseks, et EKA’le eraldatud raha õnnestub ettenähtud aja jooksul ära kulutada ning EKA suudab leida vajalikus ulatuses omafinantseeringuks raha. Mõistagi oli pärast taolisele järeldusele tulemist ainuvõimalik käik teatada, et raha läheb mujale ja juba makstud summad tuleb tagastada.

Minule on jäänud mulje, et EKA esindajad on lähtunud oletusest, et mida nemad tahavad, seda nemad peavad saama. Minu jaoks on võtmeküsimus aga detailplaneering ja kokkulepped, mis on teiste osapooltega varasemalt tehtud ning millest hiljem ei soovitud enam kinni pidada. Loomulikult hakkavad taolises olukorras ilmnema erinevad uued takistused ja probleemid, mis on paljuski EKA esindajate ja nende jäärapäisusest tingitud. Mulle tundub, et ka SA Archimedes otsuse vaidlustamise perspektiivikus on parimal juhul küsitav.

Kõige murettekitavam on aga EKA uue hoone puhul olukord, kus mõned kodanikud ei pea teiste õigusi millekski ning leiavad, et nende tahtele tuleb allud ning nad on isegi lahkelt valmis teistele selgitama, kuidas ja kus nad elama peavad:

Kokkuvõttes taandub EKA uue hoone ehitamine väikesele, üldises plaanis tähtsusetule probleemile. Tartu mnt 7 kinnistul paikneva hoone kahes korteris väheneb loomulik valgus sel määral, et pole võimalik täita eluruumidele kehtivaid insolatsiooninõudeid. Tartu mnt 7 kinnistu sihtotsatarve on 50% ärimaa ja 50% elamumaa. Hoone Kivisilla tänava poole jääv osa on suunatud itta ja Tartu mnt poolne osa lõunasse — neist suundadest on tagatud nõuetekohase loomuliku valguse määr.

EKA uus hoone jääb Tartu mnt 7 kinnistust läände, varjates oma paiknemisega Tartu mnt 7 hoone ühes tiivas õhtupäikese. Arvestades Tartu mnt 7 kinnistu sihtotstarvet, saab sellesse hoonesse kavandada 50% kortereid nii, et neis oleks tagatud nõuetekohane loomuliku valgustuse määr. See tähendaks, et hoone kaks korterit, mis jäävad uue EKA hoone tõttu loomulikust valgusest ilma, tuleks paigutada praeguste bürooruumide asemele.

Huvitav, kes seda kolimist ja ümber tegemist korraldama ning finantseerima asub kui inimestel puudub huvi taolise tõmblemisega tegeleda ning kes neid selleks sundima hakkab ning mille alusel? Paberil tähtsusetu probleem on reaalsuses keeruline ja vajaks arhitekt Kotovilt mõnevõrra nüansirikkamat lähenemist enne selle tähtsusetuks kuulutamist üleriigilises päevalehes.

Huvitav on ka see, et Kotovi arvates on “SA Archimedes kahtlus, et EKA ei saa 2015. aasta augustiks valmis, kohatu”, millele järgnevad mõned näited. Küsimus ei ole aga ainult selles, kas kolme ja poole aastaga jõutakse hoone valmis ehitada vaid nagu SA Archimedes kohe alguses selgitas pigem selles, millal üldse ehitama saab hakata ja kuidas ning millal leitakse EKA uue hoone ehitamiseks omafinantseering. Märkimisväärne on ka tõsiasi, et Kotov arvab, et EKA suhteliselt heas kohas asuva kinnistu müük võib suht aeglaselt minna:

Kui EKA kinnistu praeguses majandusolukorras müüki panna, siis ei oleks müümine kindlasti kiire ja suure tulususega tegevus. Hoonestamata kesklinna kruntide pakkumishinnad ruutmeetri kohta jäävad praegu 200–1100 euro vahele. Viimase kahe aasta jooksul (2010 ja 2011) on Tallinna kesklinnas tehtud vaid viis hoonestamata ärimaa ja 12 hoonestamata segamaa (äri- ja elamumaa) ostu-müügitehingut. Ärimaa ruutmeetri keskmine hind oli 660 eurot ja segamaal 270 eurot.

Jääb üle ainult küsida, et mis imelised hooned ja varad need EKA’l arvel on, et nende müük peaks kuidagi veel lihtsamalt või kiiremini sujuma? Mulle tundub, et Kotovil oleks põhjust SA Archimedes seisukohaga täpsemalt tutvuda enne selle kohatuks kuulutamist.

Ma ei saa jätta ka mainimata kui silmakirjalik näeb välja Arhitektide Liidu tegevus olukorras, kus Solarise keskuse ehitamisel ja Sakala Keskuse lammutamisel oli detailplaneering pühamast püham ja nüüd kõlbab detailplaneeringut ignoreerida, sest Arhitektide Liidu eestkõnelejate seisukohad ja huvid ühitavad nendega, kelle huvides on detailplaneeringut ignoreerida. Kusjuures EKA detailplaneeringu puhul on tõlgendamisruumi oluliselt vähem kui Sakala Keskuse detailplaneeringu puhul, kus peamiseks küsimuseks kujunes lammutamine, mis ei olnud otseses vastuolus detailplaneeringuga.

Keeruline on muuks kui õõvastavaks kutsuda aga Arhitektide Liidu eeskõnelejate “kõik on võrdsed, kuid mõned on eriti võrdsed” hoiakut, kus veenmist ei peeta vajalikuks – ainult nõudmist.

Igal juhul pole EKA saaga veel kaugeltki lõppenud ja väärib ilmselt juba mõne aja pärast taas kord tähelepanu.


Categorised as: ...


7 Comments

  1. k ütleb:

    siin on vist faktivääratus: detailplaneering lubaks EKA projekti ellu viia küll, eeldusel, et naabritega kokkuleppele jõutakse. muidu nõus.

  2. Jüri Saar ütleb:

    Minule on jäänud mulje, et enne peab tulema kokkulepe ja siis saab muuta detailplaneeringut. Praegune detailplaneering ei võimalda ehitada ainult kokkuleppe põhjalt vaid eeldab ka detailplaneeringu muutmist, sest vastasel juhul võib keegi võsast välja hüpata ja teatada, et detailplaneeringu muutmist pole korraldatud kehtiva õiguskorra järgselt.

    Kaisa Tahlfeld juhtis aga Äripäevas tähelepanu EKA’ga kokkulepete tõsiselt võetavusele:

    http://www.ap3.ee/opinion/2012/1/18/miks-signe-kivi-ei-kommenteeri-eka-kokkulepet-ester-palmiga

  3. Jüri Saar ütleb:

    “Tegelikult sätestab detailplaneering, et ehitusluba väljastatakse siis, kui naabritel seal enam midagi vaidlustada ei ole. Et vältida edaspidiseid mitmeti mõistmisi ja väärarusaamu, küsis Postimees sel esmaspäeval linnaplaneerimise ametist üle, kuidas EKA ehitusloa menetlemine edeneb ja millal ülikool eluliselt vajaliku dokumendi kätte võiks saada.

    Linnaplaneerimise ameti juhataja Anu Hallik-Jürgenstein kinnitas, et amet on valmis ehitusloa välja andma kohe, kui naabritega on erimeelsused lahendatud.

    «Ehitusloa me saame väljastada siis, kui naabri vaided on lahendatud ühel või teisel viisil. Ehk kas on saavutatud naabri kooskõlastus või on insolatsiooniküsimus lahendatud sundvalduse seadmisega. Me olemegi valmis ehitusloa välja andma kohe, kui vaidlused on lahenenud. Aga niikaua on see ikkagi Kunstiakadeemia ja vaide esitaja vaheline asi. Me oleme muidugi mõlema osapoolega suhelnud ja üritanud leida lahendusi, aga ehitusloa saame anda välja siis, kui lahendus on leitud,» ütles Hallik-Jürgenstein.

    EKA uut õppehoonet käsitlevasse detailplaneeringusse on sisse kirjutatud klausel, mis sätestab, et ehitusluba väljastatakse pärast insolatsiooni- ehk päevavalguse vähenemise küsimuste lahendamist naabritega. Kõrvalasuva Tartu mnt 7 kinnistu omanik Ester Palm pole siiani nõustunud päevavalguse vähenemisega talle kuuluvas majas ning tänase päeva seisuga ei tundu kokkuleppe saavutamine lähitulevikus eriti tõenäoline.”

    http://www.tallinnapostimees.ee/713504/segadus-kunstiakadeemia-ehitusloa-umber-jatkub/

  4. John Doe ütleb:

    Signe Kivi vastused küsimustele Delfis:
    http://www.delfi.ee/news/paevauudised/eesti/signe-kivi-delfi-lugejatele-naabrid-poleks-noustunud-ka-vana-detailplaneeringuga.d?id=63839106

    Huvitav lugemine. Kuna tundub, et asi seisab ühe inimese kooskõlastuse taga, siis minu hinnangul on kolm varianti: 1) EKA on liiga vähe raha pakkunud 2) Inimene on ahneks läinud ja küsib utoopilisi summasid 3) Inimesel on rahast suva ning teeb seda kas põhimõtte/tähelepanu/kiusu pärast

  5. Jüri Saar ütleb:

    Viimaste sõnavõttude valguses variant 3.

    Ester Palmi esindaja sõnul oleks olukord 2009. aastal laabunud nelja parkimiskoha hinnaga ja poleks probleemi olnud, kuid EKA tahtis tasuta saada ja hiljem ei olnud Palmil enam huvi nendega jännata:

    Eesti Kunstiakadeemiale said saatuslikuks neli parkimiskohta:
    http://www.tallinnapostimees.ee/712204/eesti-kunstiakadeemiale-said-saatuslikuks-neli-parkimiskohta/

  6. John Doe ütleb:

    Arvestades kesklinna parkimiskohtade kallist hinda, siis rahas oli hinnaks 64-128 tEURi ehk see on siis päevase 2 tunni otsese päikesevalguse hind. Samas aga on kummaline, et kui kunagi oldi rahul 4 parkimiskohaga, siis nüüd on põhjendus, et päikesevalgus on tegelikult vaid ettekääne ja tegelik kartus on majale tekkida võiva pöördumatu kahju pärast – kummaline on, et miks siis kohe mingit kokkulepet maja võimalike kahjude hüvitamise kohta ei küsitud, vaid räägiti 4-st parkimiskohast. Ja kui see on tõesti see põhjus, siis saaks ka praegu veel sõlmida kokkuleppeid, et kui kahjud tekivad, siis need hüvitatakse – kui EKA pole seda pakkunud, siis kas tal pole volitusi või on lihtsalt rumalad, aga samas kui on pakutud ja pole vastu võetud, siis see ei ole ka mõistlik käitumine või on mingid muud soovid.
    Mul on antud projekti suhtes kahetised arvamused. Selge on see, et EKA on teinud protsessis vigu ja kas tahtlikult või tahtmatult paistnud välja ülbed ning selgelt on nad praegu PR-iliselt sõja kaotanud – suur riigiinstitutsioon tahab oma tahtmisega sõita üle 80-aastasest üllatavalt krapsakaks osutunud vanatädist. Taavet vs Koljat. Samas teades sarnaste juhtumite puhul, kus päikesevalguse eest tuleb naabritele kompensatsiooni maksta, siis mõnikord tagasihoidlikud korterid mittemidagiütlevas majas moonduvad päeva-pealt New Yorgi parimateks penthouse’ideks vastava hinnasildiga. Samuti ei saa välistada, et vanaproualt on need korterid VÕ lepinguga ette ära ostetud ja ta on lihtsalt PR-ilistel eesmärkidel seal – EKA krunt on magus ning kõrghoone sinna ehitada peaks saama, seega tülikas naaber, langetab kõigi osalejate jaoks hinda (tegemist pigem vandenõuteooria valdkonda kuuluvaga, aga nagu öeldud, siis seda välistada ei saa).

  7. Jüri Saar ütleb:

    Veel üks artikkel “EKA ehitus – klassikaline näide rumalast kinnisvaraarendusest”:

    http://www.ehitusuudised.ee//default.aspx?publicationid=A19EA95F-E467-461E-9609-2913CC6C2DD0

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga